Mudahnya Berinvestasi Properti dengan Real Estate Investment Trust (REITs)

Oleh: Cepy Suherman

Membeli properti merupakan salah satu cara paling populer dalam berinvestasi. Bagi banyak orang, tanah maupun properti dianggap sebagai sebuah investasi yang sangat menguntungkan. Hal ini didasarkan atas kebutuhan properti yang terus meningkat, yang tentu saja akan turut mengerek nilai properti itu sendiri.

Meski dianggap relatif aman dan menguntungkan, investasi di bidang properti umumnya membutuhkan pendanaan yang cukup besar. Inilah yang kemudian menjadi kendala mengapa investasi properti ini tidak dapat dilakukan semua orang. Namun seiring berjalannya waktu, kini kita dapat berinvestasi di sektor properti dengan modal yang sangat kecil.

propertymag.co.za

Salah satu cara yang dapat kita lakukan untuk berinvestasi properti dengan modal mini yaitu melalui Real Estate Investment Trust (REITs). Instrumen keuangan yang diperdagangkan di bursa ini dapat menjadi alternatif investasi selain saham, reksadana, obligasi, dan lainnya. Return yang dihasilkan pun tidak kalah dengan instrumen investasi lainnya.

Ingin tahu seperti apa menariknya berinvestasi di REITs ini? Yuk kita simak penjelasan berikut ini.

Mengapa Berinvestasi Properti?

Bisnis properti bisa dikatakan sebagai bisnis yang hampir tidak pernah mati. Banyak masyarakat kemudian mencoba berbisnis di bidang ini, dengan alasan bahwa properti dianggap lebih aman dan menghasilkan keuntungan yang besar dalam jangka panjang. Sementara itu sebagian lainnya cenderung lebih suka berinvestasi dengan cara membeli untuk kemudian disewakan, sehingga menjadikannya sebagai sumber penghasilan tambahan.

www.associateshomeloan.com

Menjadi salah satu instrumen investasi yang paling diminati bukanlah tanpa alasan. Ada beberapa pertimbangan mengapa seseorang memilih investasi di bidang properti.

1.      Harganya Cenderung Terus Naik

Alasan pertama mengapa seseorang berinvestasi properti karena harganya yang hampir selalu naik. Seperti kita ketahui, populasi penduduk terus meningkat, sementara ketersediaan properti (baik tanah maupun bangunan) sangatlah terbatas. Sudah pasti harganya akan terus meningkat.

infoperumahanmurah.com

Berinvestasi properti, khususnya tanah, bahkan tidak memerlukan usaha ekstra untuk meningkatkan nilai jualnya. Hanya biarkan saja dan waktu akan menaikkan harganya. Dan nilai tanah konon selalu naik melebihi laju inflasi dan bunga perbankan. Apalagi jika tanah ini terletak di lokasi yang strategis. Dengan hanya melakukan strategi “buy and wait” saja, kita bisa memperoleh keuntungan yang sangat besar.

2.     Mendapatkan Passive Income

Keuntungan lain dari investasi properti ialah passive income (penghasilan pasif). Hal tersebut bisa kita dapatkan ketika sebuah aset properti disewakan/dikontrakkan, atau bentuk lainnya yang memberikan penghasilan kepada kita tanpa harus bekerja aktif.

www.sgmoneymatters.com

Investasi properti dalam bentuk rumah, apartemen, ruko, gedung perkantoran, atau bahkan mall, bisa menghasilkan income yang lebih besar jika dibandingkan dengan investasi hanya dalam bentuk tanah saja. Uang sewa tersebut nantinya bisa kita gunakan untuk membayar biaya perawatan, pajak-pajak, dan meringankan sebagian cicilan apabila properti tersebut kita beli dengan cara mengangsur.

3.     Dapat Dijadikan Agunan

Jika kamu senang berbisnis, maka memiliki properti jadi pilihan terbaik. Mengapa? Karena properti menjadi senjata paling ampuh untuk mendapatkan modal usaha dari bank. Bahkan sebuah properti dapat dijadikan agunan untuk meminjam uang demi membeli properti lainnya.

www.banking24seven.com

Meskipun memiliki banyak keunggulan, investasi properti pun tetap memiliki risiko. Seorang investor tentunya perlu mengetahui apa saja kelemahan-kelemahan investasi properti, agar dapat mengantisipasi kerugian dan bahkan bisa menambah nilai properti tersebut. Beberapa risiko investasi properti antara lain sebagai berikut:

1.      Ada Biaya Perawatan

Sebuah properti (khususnya yang berbentuk bangunan) membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Ia tidak dapat dibiarkan begitu saja, tanpa memastikan properti tersebut dalam keadaan baik. Agar nilai properti dan income dari sewa bisa terus naik, maka kita mesti mempersiapkan biaya perawatan.

au.res.keymedia.com

  

2.     Tingginya Biaya Transaksi

Ada banyak biaya yang harus kita keluarkan saat membeli sebuah properti. Biaya tersebut antara lain biaya proses ke bank, akta notaris, pembuatan SHM, PPh (yang dikenakan bagi penjual), dan BPHTB (yang dikenakan bagi pembeli).

3.     Tidak Likuid

Membeli sebuah properti tidak dapat dilakukan dalam tempo singkat. Begitu pula saat kita hendak menjualnya. Dibutuhkan waktu beberapa minggu hingga bulan, sampai transaksi jual-beli benar-benar selesai.

static.seekingalpha.com

4.     Investasi Padat Modal

Dibutuhkan uang yang tidak sedikit untuk berinvestasi di properti. Tingginya modal untuk berinvestasi dipengaruhi oleh banyak hal yang membuat harga properti melambung tinggi. Harga satu properti membutuhkan modal ratusan juta hingga miliaran, sehingga hanya segelintir orang yang mampu berinvestasi di properti.

Risiko-risiko di atas adalah beberapa contoh dari banyak risiko yang mungkin dihadapi seorang investor properti. Masalah keterbatasan modal dan minimnya pengalaman misalnya, membuat banyak orang akhirnya mengurungkan niatnya untuk berinvestasi di bidang properti.

www.multiplypropertygroup.com.au

Untuk mengatasi masalah tersebut, dibentuklah sebuah instrumen keuangan baru yang dinamakan Real Estate Investment Trust atau disingkat REITs. Instrumen keuangan ini sangat cocok bagi kita yang ingin berinvestasi di properti namun terkendala modal dan minimnya pengalaman. Lalu, seperti apa REITs itu sebenarnya?

Apa itu REITs?

Real Estate Investment Trust (REITs) adalah sebuah instrumen keuangan yang menghimpun dana investasi kolektif dari sejumlah individu, yang kemudian diinvestasikan ke dalam satu portofolio investasi berupa aset-aset properti. Di Indonesia, REITs ini dikenal juga dengan nama Dana Investasi Real Estate (DIRE).

www.liberaldictionary.com

Sepintas REITs mirip dengan “saham properti” yang mencerminkan kepemilikan atas sebuah aset properti tertentu. Namun dari segi struktur, REITs ini lebih mirip dengan reksadana, di mana penempatan asetnya sebagian besar pada instrumen properti seperti hotel, pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, rumah sakit, gudang, apartemen, dan properti komersial lainnya.

REITs diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana kelolaannya ke real estate, di mana minimum 50%-nya harus berbentuk aset real estate langsung. Namun perlu diingat, ketika kita menginvestasikan dana ke dalam produk REITs, kita tidak akan tahu proyek properti mana saja yang kita “beli”.

www.multiplesandmoney.com

Portofolio dalam REITs dipilih oleh Manajer Investasi yang kita tunjuk. Portofolio tersebut biasanya meliputi puluhan bahkan ratusan proyek komersial dengan lokasi yang tersebar. Dengan demikian, kita tidak memiliki kendali atas portofolio investasi tersebut.

Manajer Investasi diberikan batasan dalam melakukan pembentukan portofolio. Dikutip dari infovesta.com, ada beberapa hal yang  menjadi batasan investasi REITs, yaitu:

1.      Aset real estate, seperti membeli gedung perkantoran dan menyewakannya.

2.      Aset yang berkaitan dengan real estate, seperti membeli saham/obligasi perusahaan properti.

3.      Menyimpan aset dalam bentuk kas atau setara kas.  

Kehadiran REITs sangatlah penting bagi pengembang properti. Banyak masalah yang timbul dari pengembangan properti yang bisa diselesaikan dengan adanya REITs. Misalnya masalah banyaknya aset seperti gedung-gedung, mal-mal, hotel, rumah sakit, dan lainnya yang sudah tidak dikelola lagi dan tidak juga terpakai karena pengembang dan pemilik aset tersebut kekurangan dana.

image.slideserve.com

Perusahaan properti dan real estate dapat menjual asetnya kepada publik melalui skema penerbitan REITs. Mereka akan memperoleh dana segar dari penjualan asetnya. Dana yang didapatkan dari penjualan aset kepada investor dapat digunakan kembali oleh pengembang untuk membangun properti lagi di tempat lain. Selain itu, upaya sekuritisasi aset melalui REITs, dapat mengubah properti yang tidak likuid menjadi instrumen yang bisa diperdagangkan di bursa.   

Lalu apa manfaat yang diperoleh investor dari REITs ini?

Keuntungan dan Risiko Berinvestasi di REITs

Bagi investor, REITs dapat menjadi alternatif investasi portofolio selain saham, obligasi, reksadana, dan instrumen keuangan lainnya. Melalui REITs, investor dapat melakukan investasi di bidang properti tanpa harus memiliki aset properti secara langsung. Namun demikian, investor tetap dapat memiliki bagian keuntungan dari operasional properti yang disewakan tersebut dalam bentuk dividen. 

cdn-blog.seedly.sg

Setiap tahunnya, semua REITs diwajibkan membagikan dividen minimal 90% dari pendapatannya kepada investor. Besaran dividen yang akan diterima investor terbilang cukup menjanjikan. Di samping pendapatan sewa, REITs juga memperoleh pendapatan pasif dari kenaikan harga properti yang dimilikinya. Dengan naiknya harga properti membuat investasi REITs menjadi semakin aman.

Nilai sewa sebuah properti pertahun diperkirakan sekitar 5 – 10% dari nilai properti tersebut. Dengan nilai properti yang terus meningkat setiap tahunnya, maka investor dalam jangka panjang akan memperoleh pendapatan dari kenaikan nilai properti plus nilai sewanya. Dan REITs yang bagus tentunya berorientasi melakukan investasi jangka panjang, memberikan distribusi pendapatan yang stabil dan berkesinambungan, serta mampu meningkatkan pertumbuhan atas pokok investasi.

cdn-blog.seedly.sg

Kelebihan REITs lainnya yaitu investor dapat melakukan jual-beli dengan mudah di pasar saham. Jika kita membutuhkan dana cepat, kita dapat menjual kepemilikan REITs kita di bursa efek. Namun apabila kita ingin menarik dana dalam jumlah besar, tentu saja Manajer Investasi terpaksa harus menjual aset propertinya. Nah, pada kondisi ini menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di pasar modal, karena tidak mudah mencari pembeli aset tersebut.

Selain risiko likuiditas, risiko apa saja yang mungkin dihadapi investor REITs? Beberapa risiko yang mungkin terjadi antara lain:

1.     Risiko gagal bayar sewa oleh penyewa properti, yang tentu saja akan berdampak langsung terhadap menurunnya pendapatan REITs.

2.     Turunnya nilai properti. Hal ini dapat terjadi karena beberapa hal, misalnya terjadi kebakaran atau bencana alam.

propertyadviser.in

Namun terlepas dari itu semua, instrumen REITs ini keberadaannya dijamin oleh Otoritas Jasa Keuangan dan tercantum resmi di Bursa Efek Indonesia. Jadi, jika kita ingin memiliki instrumen investasi resmi yang menawarkan return menarik dengan risiko yang minim, maka REITs tentu saja bisa menjadi pilihan yang tepat.